北京改善开始放量？

“国庆钜惠，超便宜的价格，现在还有令人振奋的利好购房政策，咱国庆期间有时间出来看看房子吗？车接车送。”2022年10月1日，青岛中介小蕾开始给曾经向她咨询过的意向客户群发微信。

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小蕾口中所说的“利好购房政策”指的是9月29日与9月30日发布的房地产政策。

9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策（以下简称“首套住房利率下调政策”）。即符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。通知指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

9月30日，财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》）进一步明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

针对于这两项政策，时代周报记者采访了多位中介，中介均表示，这两项政策分别利好于刚需购房者和改善购房者，并可以有效促进楼市平稳发展。

基于上述利好政策，以及假期可集中看房的便利，国庆7天小长假开始的前一天，无数个“小蕾”开始通过朋友圈、微信、电话、短信等方式，使出浑身解数，邀请曾经咨询过但还没有买房的客户，在国庆期间进行实地看房。

忙到没时间吃饭，5天成交量和以往1个月持平

岑勇也是“小蕾”中的一员，他是某知名地产代理商的工作人员，主要负责北京望京及周边板块的新房带看工作。9月30日下午，《公告》一出，他和小蕾一样，开始给曾经带看过的客户发送微信，先对上述政策进行解读，之后再加一句：“国庆有时间来看房吗？”

“行情非常好！大量客户于节假日出来看房。”据岑勇所说，从10月1日开始，他穿梭于北京望京及周边板块的各个楼盘，为购房者比对同一区域的不同楼盘，从而筛选出适合他们的房子。

岑勇告诉时代周报记者，在9月份，一天能带看的客户数量大概在1组-2组，而10月1日至10月5日，每天可以带看的数量几乎翻了倍，“平均一组客户接待的时间大概在2-3个小时左右，国庆期间，我的时间从上午到下午排得满满的，都快抽不出时间吃饭了。”

中介刘东有着相同的体验，当时代周报记者以购房者的身份询问刘东能否带看时，刘东回复称：“国庆人不少，基本每天都有约，我要提前安排一下，明天有个客户看昌平。”

带看量明显上升的同时，在诸多带看行程中，中介们敏感的意识到，2022年的国庆，换房的客户变多，改善客户群体开始进场。

岑勇对此颇有感触，他发现，有很多客户都是在《公告》的刺激下前来看房，同时，有些楼盘的大户型几乎出现了秒没的现象，“这说明政策对于改善型需求的刺激还是到位的。”

10月4日，岑勇带着两组客户来到金隅昆泰云筑，该项目位于东四环十八里店附近，今年8月底开盘。时代周报记者了解到，金隅昆泰云筑周边二手房价格普遍在8-12万元/平方米；东五环外崔各庄板块新房均价在8.8万元/平方米。，而该项目的均价仅为7.5万元/平方米，在岑勇看来，这是不可多得的优质楼盘。经过岑勇的详细讲解，这两组客户最终于当日成交，且购买的均为152平方米的大户型。

10月5日下午2点，岑勇接待了一组看洋房和别墅的客户，他提前安排好网约车，在关注着网约车行程信息的同时，他早早等候在了售楼处的门口。“我为他们详细对比了各个项目的优劣，客户表示要回去考虑一下。”

和岑勇一样，刘东也有同样的感受，国庆期间，向他咨询的客户里，更多的是询问大户型。以华樾国际·领尚为例，该楼盘位于北京朝阳东五环，现在剩余的户型大多为下跃户型，地上一层面积为96平方米，地下一层层高5.7米，可以隔成2层，加起来总计3层，总价880万元起。“10月1日至10月5日，我已经卖出4套房了，这基本赶上我平时一个月的成交量。”

四季度有望成为今年楼市成交高峰期

2022年9月，进入传统“金九银十”销售旺季，虽然规模房企提前铺排供货、积极营销去化，但企业整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。

克而瑞数据显示，TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄。而1-9月，百强房企累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅45.4%。

虽然从数据来看，房企整体的去化压力仍然较大，但9月29日以及9月30日出台的政策，无疑为四季度的楼市注入一剂强心针。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向时代周报记者表示，央行阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，主要倾向于刚性需求，而居民换购住房退税政策，则利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。

“退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

而针对于四季度楼市的走向，许小乐认为，当前针对需求端出了较多政策，包括限购限贷、房贷利率下降和减税政策，这有助于市场预期修复。

王小嫱亦表示，居民换购住房退税政策的实行，使得换房的成本降低，有助于居民改善性需求的释放，加强了房屋市场的流动性。9月以来，在阶段性宽松政策的支持下，四季度刚性需求和改善性需求齐并进，预计10月的市场进一步回升，同时四季度有望成为今年楼市成交的高峰期。

（应受访者要求，小蕾、岑勇、刘东均为化名）