中银证券（601696）发布研究报告称，前期市场对地产预期过度悲观。房地产行业从长期看，住房新增真实需求在未来十年内仍有平均10亿平/年左右，经过今年的调整，逐步接近市场真实需求的水平。销售当前处于触底回升阶段，9月下旬以来，高频数据显示地产销售逐步转好，一线城市率先修复，在930中央密集出台重磅利好后，降息和退税有望进一步巩固楼市复苏的势头。该行认为，房企信用风险最集中的爆发高峰期或已过去，优质民营房企已逐步开始信用修复。

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投资建议：建议关注以下三条主线逻辑：1)稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688)、越秀地产(00123)、建发国际集团(01908);2)现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团（002244）(002244.SZ)。3)有预期差的房企：金地集团（600383）(600383.SH)。

中银证券主要观点如下：

近期地产板块呈现震荡走势，这反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑：

1)政策宽松能否传导到销售，销售拐点什么时候到?2)行业信用风险什么时候出清，房企信用风险是否充分暴露。当前市场对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在一定的预期差。该行认为地产板块四季度的行情演变或将是：板块上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，但仍可能受到房企出险导致的市场消极情绪蔓延扰动。

从过去周期看，地产股的行情往往启动于政策宽松预期。

每轮行情期间通常经历两波上涨，第一波在困境反转、政策见底后，第二波始于政策加持下基本面拐点出现，中间会出现一个瓶颈期。今年的3、4月份为本轮行情的第一波上涨;5月到8月进入到一个基本面证伪、市场情绪弱的平台期。该行认为地产板块四季度将随着基本面改善，进入到第二波上涨阶段中。

当前销售正处于触底回升阶段

当前销售基本面处于观察期，若10月左右改善明显或迎来板块上涨阶段。短期内基本面博弈逻辑下，市场普遍关心销售同比拐点什么时候出现。从统计局8月的数据来看，商品房销售同比降幅已经有所收窄;但9月上旬高频数据表现平平，下旬又有反弹势头。

该行认为“十一”之后是重要的观察节点，该行预计销售或进一步好转，主要原因有：1)去年下半年持续低基数;2)前期累积的放松政策或将逐步显效;3)核心城市房价、需求总体有韧性，高能级城市或将稳定去化;4)多地“保交付”政策持续推进，购房者信心或有所修复，前期由于“保交付”带来的对民企的担忧也并没有转移到央国企的到访量上;5)四季度房企的推货量预计有所提升。该行认为当前销售处于触底回升阶段，复苏方向是明确的，但过程是缓慢且波动的。

该行认为销售实质性回暖仍需要关注以下两个方面：

居民购房意愿与购房能力。当前居民的购房意愿仍然低迷，困扰因素有三：1)房价上涨的预期比较弱;2)烂尾楼的担忧;3)就业与收入的预期较差。居民购房能力可以从宏观居民杠杆和微观房贷“掏兜比例”两个角度去看。从宏观杠杆的角度看，我国居民整体仍有继续加杠杆的空间，但是微观房贷负担已经较大，我国去年的房贷“掏兜比例”已经超过美国，并且一直以来都高于低利率国家，我国的房贷负担压力实际上是不小的。

因此该行认为，如果要刺激需求的释放，必须要在信贷上做明显的宽松调整，首付比例下调，必须配合房贷利率的下调，不然居民的房贷负担会比之前更高，从而影响其做出购房决定。根据该行的测算，当一二三线城市首付比例分别下调的时候，房贷加权平均利率必须要降至4.3%，也就意味着5年期LPR至少还有25BP的下调空间。该行认为，接下来两个月将有较大概率继续降息。

中央连续释放重磅利好，当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动

中央接连两日释放重磅利好。9月29日~30日，央行接连两日出台首套房信贷放松政策，一方面，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主;另一方面，全国范围内下调公积金贷款利率，商贷、公积金贷款全方位推进，主要针对首套房购房群体，预计将有效带动刚性住房需求释放。财政部、税务总局跟进落实的个人所得税政策，更加侧重支持居民换房改善性需求。

传统“银十”即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9月底中央接连两日释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。该行预计四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。

房企出险仍可能导致市场消极情绪蔓延，但优质民营房企逐步开启信用修复之路

市场对于行业信用风险什么时候出清，房企信用风险是否充分暴露仍存疑。一方面，四季度行业整体资金压力仍然较大，房企仍然存在暴雷风险;另一方面，房企信用风险修复仍需时日，行业整体出清预计将持续2-3年。但该行认为房企信用风险最集中的爆发高峰期或已过去，优质民营房企已经逐步开始信用修复。现阶段需要重点关注整体债务到期节奏和房企债务问题的有效解决。

风险提示：房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。