2022年1-9月，各地房地产优化政策节奏加快，以进一步稳定房地产市场预期。根据中指院监测，2022年9月，昆明主城区商品住宅供应29.5万㎡，同比下降70.2%；成交38.5万㎡，同比微升0.1%。土地市场供需大幅回升，9月商品房用地供应90.9万㎡，创近两年新高，同比增长29.7%，成交4.8万㎡，同比增长超2倍。整体来看，昆明房地产市场开始企稳。
2022年1-9月，昆明市房企TOP20商品房销售金额为402.4亿元；销售面积为410.8万㎡。销售金额TOP4房企分别为俊发集团、万科、碧桂园和融创中国，均超过30亿，其中俊发集团销售金额达46.2亿元，是区域销售金额唯一超过40亿元的房企，领先于其他企业。从销售面积来看，TOP4房企销售面积均超30万㎡，分别为俊发集团、融创中国、碧桂园和万科，其中俊发集团销售面积49.7万㎡。
(相关资料图)
市场解读
▍政策关键词：宽松政策持续加码
政策环境持续宽松
表：2022年1-9月昆明主要房地产政策梳理
政策监测：
2022年1-9月，全国各地持续推出房地产优化政策，尤其进入三季度，已有约200省市出台政策超300条，旨在推动房地产市场有序回暖。对于昆明市，房地产市场形势较为严峻，从4月开始，房地产市场政策开始全面宽松，但是政策效应并未即时显现。随后，政府通过保障性租赁住房、购房退税补贴以及住房补贴等方式，推动房地产市场的恢复，特别在9月份，昆明市政府出台《关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》，以促进城市更新建设，释放消费需求，从而稳定房地产市场秩序。
▍昆明市场关键词：供不及求，市场企稳
商品住宅市场总体供不及求，市场逐步企稳
图：2021.01-2022.09昆明主城区商品住宅量价情况
数据来源：
市场监测：
2022年9月，昆明主城五区商品住宅供应29.5万㎡，同比下降超7成，达70.2%，成交38.5万㎡，同比微升0.1%。1-9月，昆明主城五区商品住宅供应281.3万㎡，同比下降56.6%，成交312.5万㎡，同比降幅达38.0%。从销售价格来看，9月昆明主城商品住宅销售价格为13873元/㎡，市场调整阶段，低价刚需产品需求增加，价格环比出现下跌，同比去年，价格同样出现下滑，幅度为1.6%。
总体来看，1-9月昆明房地产市场供应不及需求，成交量逐渐企稳，但由于历史库存较高，房企仍积极谋求消化库存，同时受市场产品结构影响，销售价格出现下滑，带动销量企稳回升，但销售均价及成交量仍不及去年同期水平。随着利好政策不断推出，市场信心也将得到修复，成交量也将进一步攀升。
▍昆明土地关键词：供需回升，持续“零”溢价
商品房用地市场供需大幅回升
图：2021.01-2022.09昆明主城区商品房用地供需情况
数据来源：
土地市场监测：
2022年9月，昆明主城区商品房用地推出规划建面90.9万㎡，创近两年新高，同比增幅达29.7%，成交规划建面4.8万㎡，同比增长超2倍，7月以来，土地市场供需明显回升，但从需求端来讲，7月创下今年新高后，成交量迅速回落，需求效应仍需时间消化。总体来看，1-9月昆明主城区商品房用地推出规划建面228.2万㎡，占去年同期水平的56.1%，成交规划建面123.5万㎡，占去年同期水平的49.5%，市场供需主要集中在7-9月。
成交楼面均价持续低位，均底价成交
图：2021.01-2022.09年昆明主城区商品房成交楼面均价及溢价率
数据来源：
土地市场监测：
2022年9月昆明主城区商品房用地成交楼面均价为3162元/㎡，同比去年大幅下跌，跌幅达47.2%，价格水平仍在低位徘徊。从1-9月来看，昆明主城区商品房用地成交楼面均价为2553元/㎡，与去年同期相比下跌达24.9%，跌幅明显。从溢价率来看，地块均以“零”溢价成交，虽政策利好不断，但企业仍面临较多压力，拿地意愿不足。
商住用地成交盘点
图：2022年1-9月昆明主城区商住用地成交分布图
数据来源：
土地市场监测：
2022年1-9月，昆明主城区共成交32宗商住用地。其中，官渡区成交21宗，成交规划建面96.6万㎡，占总成交的78.2%；五华区成交4宗，成交规划建面21.3万㎡，；呈贡区成交4宗，成交规划建面5.5万㎡；盘龙区成交2宗，成交规划建面0.1万㎡；西山区成交1宗，成交规划建面44.1万㎡。
成交地块中，昆明市官渡区官渡街道办事处KCGD2022-23-A1零售商业用地由云南凯勇能源以47990元/㎡的楼面价摘得，为1-9月最高楼面单价地块；昆明市官渡区关上街道办事处KCGD2022-17零售商业用地由中铁联合昆明轨道集团以6.6亿元的总价获得，成为1-9月揽金最多的地块。
结语
2022年1-9月，昆明房地产市场政策持续宽松，房地产市场逐步企稳，但市场信心仍需时间恢复。预期四季度，昆明市将通过多渠道、多方式，持续刺激消费需求的释放，从而提振市场信心，推动房地产市场稳定有序发展。
