2022年三季度，我爱我家（000560）北京区域住房租赁交易量环比增长超两成，同比微增，交易量达到2017年以来季度新高；季度租金同比微跌，租金在7月达到年内最高后持续回落；大中专毕业生租赁需求较上年同期下滑。预计10月起北京区域住房租赁市场将持续回落，但四季度交易总量或好于上年同期，租金逐月平稳下行。

(资料图)

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季度交易量同环比双升

创2017年以来季度新高

2022年三季度，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比二季度增长超过两成，同比去年三季度微增，交易量达到2017年以来季度新高。分月度来看，7月租赁旺季到来，交易量创历史新高；8月市场热度有所回落，但交易量仍保持较高水平；9月市场渐入淡季，交易量环比降幅明显。

三季度，疫情影响基本消退，北京租赁市场运行回归常态化，租赁旺季如期而至，叠加租赁需求的增长、政策环境的利好，7月、8月交易量达到历年同期最高值。三季度，北京住房租赁市场总体向好，市场表现相对稳定。

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季度平米租金微低于上年同期

各户型平米租金同比波动在3%以内

2022年三季度，我爱我家北京区域住房租赁整租交易中，每平米的平均租金环比二季度上涨2.2%，同比微跌0.6%。每套的平均租金环比上涨2.2%，同比下跌1.2%。分月度来看，7月，随着交易量的增长，平米租金达到年内最高水平；8-9月，市场逐渐下行，平米租金持续回落，不过9月环比跌幅较8月有所收窄。按户型分类来看，除三居室的平米租金较上年同期上涨外，其余户型的平米租金同比均有所下跌。不过，所有户型平均租金的同比涨跌幅均在3%以内，租金保持平稳。

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朝海丰昌累计占比较上年同期微升

丰台交易比例有上升趋势

2022年三季度，我爱我家北京区域交易量较多的11个区里，交易量占比排名前四的依次为：朝阳、海淀、丰台、昌平，累计占比达到69.7%，较上年三季度微升0.2个百分点。

与2021年三季度相比，丰台、房山、石景山的交易比例增加相对明显，其中丰台的交易比例增加1个百分点；而昌平、通州两区的交易比例降幅略高；其余区域交易比例基本与上年同期相差不大。作为市六区之一的丰台，由于地理位置优越、地域相对较广，租金相比朝阳、海淀偏低，且交通日渐便利等原因，逐渐成为租赁客户的优选区域，租赁需求有上升趋势。

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新增房客比低位运行

新增供应相比需求紧张趋势略有缓解

2022年三季度，我爱我家北京区域住房租赁新增房客比为0.18，较2021年三季度增加0.05，新增房客比低位运行，市场供不应求。随着疫情的稳定可控，三季度北京区域新增市场供求量等市场先行指标较二季度均有较大幅度的提升。不过，与上年同期相比，新增房源量略增，而新增客源量则有所下降，新增供应相比新增需求紧张趋势略有缓解，但新增市场供不应求趋势依然明显。

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近九成需求集中在一居与两居

大户型需求有所下滑

2022年三季度，我爱我家北京区域住房租赁整租交易中，两居室市场占比最高，达到53.0%，较上年同期上升0.8个百分点；其次是一居室，交易占比35.2%，较上年同期下滑0.4个百分点；三居室占比11.2%，较上年同期下滑0.3个百分点。

三季度，北京中等户型需求比上年同期明显提升，小户型与大户型需求则出现下滑。总体来看，北京住房租赁市场近九成需求集中在一居室与两居室，且累计占比较上年同期略有扩大，而大户型需求则有所下滑。

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八成以上交易集中在2000-8000元

低租金价位租赁需求明显提升

2022年三季度，我爱我家北京区域的住房租赁交易中，合同月租金段占比排名前三位的依次是2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元，占比分别为38.8%、23.0%、18.4%，累计占比80.2%。

与2021年三季度相比，仅2000元以下、4000-6000元月租金支出占比提升，分别上升1.2个百分点、0.3个百分点；其余租金段交易比例均有所下降，其中8000-10000元、2000-4000元交易占比下滑较明显，分别下滑0.6个百分点、0.4个百分点。

三季度，北京八成以上租客月租金支出集中在2000-8000元，其中六成以上租金支出在2000-6000元，支出比例基本与上年同期持平。由于当前消费者收入与就业预期偏弱，三季度中高租金价位的住房租赁需求相比上年同期有所回落，低租金价位租赁需求则明显提升。

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超六成租客集中在20-35岁

大中专毕业生租赁需求下滑

2022年三季度，我爱我家北京区域租赁客户中，年龄区间交易比例排名前三的依次为：25-30岁、30-35岁、20-25岁，占比分别为30.1%、21.6%、13.5%；20-35岁租客累计占比超过六成，较上年三季度下滑2.1个百分点。与上年同期相比，20-25岁、40-45岁、30-35岁租客比例变化较大，分别下滑2.3个百分点、上升1.4个百分点、上升0.7个百分点。

三季度，受经济低迷、就业市场不景气、疫情偶发等因素影响，20-25岁客群交易比例偏低，且同比降幅扩大，大中专毕业生就业压力加大，租赁需求比上年同期下滑。而部分40-45岁中年客群消费观念有所转变，租赁需求比例较上年同期提升，或有由购转租的可能。

我爱我家研究院分析认为，四季度，北京区域住房租赁市场将正式进入淡季期，市场活跃度将明显下降，预计自10月起至12月底单月租赁交易量将出现较明显下降。但鉴于当前政策环境较为宽松，市场环境逐步改善，四季度交易量有望超过上年同期水平。租金方面，因季节因素及交易量下降影响，租金将呈逐月下行趋势，12月租金或达到年内较低水平。总体而言，各月租金环比波动幅度不会很大，租金在平稳中下行。

本文中的租赁数据来源于我爱我家北京成交数据，租金计算均基于整租数据，交易量包括整租与合租两部分。

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