10 月以来，受二十大召开的影响，各地政策节奏放缓。10 月全国已出台房地产政策超 80 条（不含首套公积金利率下调），主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度，发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。9 月末多部委集中出台全国性普惠政策，降低购房成本，10 月各地积极跟进，已有超百城对公积金利率进行调整，二十余城降低商贷首套利率至 4%以下。接下来我们一起来看2022年1-10月房企在上海房地产市场的具体表现如何。
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数据来源：
特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2022年1月1日-10月31日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-10月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3829.88亿元，同比上涨30.91%；销售面积TOP20企业合计销售627.71万平，同比上涨5.20%。销售额突破200亿元的房企达到7家。销售金额方面，招商蛇口（001979）、融创中国、仁恒置地分别以535.72亿元、382.40亿元和363.95亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，招商蛇口、融创中国和金地集团（600383）分别以78.49万平、60.31万平和46.85万平获得销售面积第一、第二、第三。
数据来源：
2022年1-10月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1050.57亿元，同比上升53.22%。本次TOP10门槛值提升至70.37亿元。其中第一名仁恒海上源197.29亿元、第二名颛桥紫薇花园147.96亿元、第三名融创未来金融城123.69亿元。
数据来源：
2022年1-10月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为152.29万平，同比上升45.26%。其中，颛桥紫薇花园以21.36万平占据项目销售面积榜单的第一名，融创未来金融城、仁恒海上源以18.20万平、17.00万平紧随其后，分列二、三名。
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2022年1-10月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售14098套，同比上升37.30%。其中，颛桥紫薇花园以1983套占据项目销售套数榜单的第一名，虹桥璀璨公馆、融创未来金融城分别以1737套、1669套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。
▍热销项目解读
九庐
九庐位于浦东陆家嘴滨江大道1773弄，地处内环内，打造成高端滨江豪宅项目。主力房源建面约150㎡两房、170㎡三房、246㎡四房。九庐会所约4,000㎡，包含室内游泳池、健身房、3D影院、SPA、多功能厅等设施。近地铁4号线浦东大道站、国金中心、东方医院。
融创未来金融城
融创未来金融城位于上海科学金融城板块，项目紧邻2号线及龙东大道、华夏路高架等多条城市干道。陆家嘴国家金融中心、张江科学城、金桥、自贸区、上海银行（601229）卡园、迪士尼等五大核心产业环绕。融创，除打造45万方国际住区，参与地块内外近百万方大城建设。从城市级道路规划、到多元商业、教育、养老、休闲等城市公共设施建造，打造面向未来的一体化超级城区。
▍商品住宅市场
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2022年1-10月，上海新建住宅价格累计下跌1.00%，涨幅较去年同 期收窄4.00个百分点。
2022年10月，上海新建住宅均价51003元/m ，环比下跌0.05%，跌幅 较上个月收窄0.09个百分点；同比下跌1.31%，百城新房价格同比由涨转跌。
2022年1-10月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为 809.4万㎡，同比下降9.9%；商品住宅（不含保障性住房）成交套 数为71203套，同比下降11.4%。
2022年10月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为56.76 万㎡，环比下降55.45%，同比下降36.1%；商品住宅（不含保障性 住房）成交套数为4973套，环比下降56.1%，同比下降38.49%。
2022年1-10月，上海共推出各类用地规划建筑面积2406.15万㎡，同比下降26.21%;成交规划建筑面积2556.82万㎡，同比下降19.89%。
2022年10月，上海共推出各类用地规划建筑面积101.23万㎡，同比下降84.82%；成交规划建筑面积121.29万㎡，同比下降76.99%。
2022年1-10月,上海成交楼面均价为12191元/㎡，同比上涨48.61%；平均溢价率为2.85%，较去年同期下降1.28个百分点；各类用地出让金达3116.91亿元，同比增长18.82%。
2022年10月,上海成交楼面均价为7133元/㎡，环比下跌46.57%，同比下跌33.41%；平均溢价率为0.48%，较上月下降1.74个百分点，较去年同期下降2.71个百分点；各类用地出让金达86.52亿元，环比下降91.95%，同比下降84.68%。
▍市场展望
10 月以來，受二十大召开的影响，各地政策节奏放缓。10 月全国已出台房地产政策超 80 条（不含首套公积金利率下调），主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度，发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。9 月末多部委集中出台全国性普惠政策，降低购房成本，10 月各地积极跟进，已有超百城对公积金利率进行调整，二十余城降低商贷首套利率至 4%以下。四季度是房地产修复的重要窗口期，预计未来政策延续放松态势，降低购房门槛、降低购房成本、缩短购房时间或成重要优化方向。
