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和保利发展（600048）分道扬镳半年后，合富辉煌又找了碧桂园服务“拜码头”。

11月9日晚间，碧桂园服务发布公告，旗下的碧桂园物业香港控股有限公司计划收购港交所上市的房地产代理公司合富辉煌21.47%股权，预期总代价约2.33亿港元，目前，买卖双方已订立了股权转让协议。

碧桂园服务原本已持有合富辉煌3.53%股份，收购完成后，累计持股份额将上升到25%。由此，碧桂园服务将成为合富辉煌的第二大股东，而第一股东仍是创始人扶伟聪家族。

在碧桂园服务之前，与合富辉煌同处一个战壕的开发商是保利发展。2018年，保利发展与合富辉煌进行了一场合作重组，双方以合富中国（603122）作为合作主体公司开展一手及二手房地产代理服务业务，其中，合富辉煌对合富中国持股56.1%，保利发展持股43.9%。

保利发展原本想通过合富辉煌在广州的市场份额打开一二手房代理业务市场，而合富辉煌则希望借助保利发展的影响力打开全国市场。这一年，开发商对房屋租售业务的热情高涨，除了保利发展，还有万科、融创、恒大、华侨城等数十家公司以多种方式进入房地产经纪行业。

历时4年后，这场重组却因“整合进展缓慢”而在今年4月宣告失败，保利发展退出了合富中国，合富中国也把全资子公司保利顾问集团还给了保利发展。此时，行业处于调整期，无论是开发商、代理公司，还是中介，日子都不好过，开发商布局房屋租售业务的热情下降。

2021年以及2022年上半年，合富辉煌转盈为亏，分别录得7.53亿元、6.64亿元的亏损，在这样的背景下，碧桂园服务却对代理公司选择“加注”。

碧桂园服务又在“抄底”

“目前房地产租售市场处于低谷，但我们坚持长期看好”，碧桂园服务相关人士向回应道。

合富辉煌在1995年从广州起家，是内地最早从事房地产顾问服务的企业之一，主营业务为一二手物业代理，截至2022年6月30日，公司的物业代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超过1700个，拥有将近310间二手分行，其中二手分行集中在7个城市，主要位于粤港澳大湾区。

尽管城市覆盖面广，但合富辉煌的业务实际上集中在以广州为核心的大湾区，上述人士指出，这也是碧桂园服务选择进一步入股合富辉煌的原因之一，“作为老牌代理公司，合富辉煌在华南及华东区域有较强的业务及品牌优势，与公司的项目覆盖区域重叠度较高，其专注城市核心、高端区域业务，与公司互补性较强”。

碧桂园服务与合富辉煌最早的交易发生于2019年。当时，碧桂园服务以3.58亿港元的价格向合富辉煌收购了物业管理业务，但双方在2020年才在物业代理业务方面有了更多合作。是年4月份，碧桂园服务公布以1.5港元/股的价格收购合富辉煌最多6738万股要约股份，在已发行股份总额中的占比不高于10%，由此碧桂园服务首次获得合富辉煌的股东身份，不过，当时仅有将近2378.4股接受了要约，对应的股本占比约3.53%。

“我们从2020年以来一直和合富辉煌在业务合作方面进行交流，认为从中长期来看双方的业务之间有很多互补和协同”，碧桂园服务相关人士表示，双方的合作有助于进一步增强公司在房地产经纪业务的能力，因此即便在房地产调整期代理公司业务受累，公司依然选择“加注”。

了解到，2021年，合富辉煌实现收入71.66亿港元、税后净亏损7.53亿港元，2022年上半年实现收入29.73亿港元，但仍然继续亏损，亏损额度高达6.64亿港元。可以对比的是，2019年以及2020年，合富辉煌实现的收入分别为61.93亿港元、60.76亿港元，实现的净利润为5.58亿港元、5.05亿港元。在2022年中期报告中，合富辉煌指出亏损的原因在于恶劣的市场环境之下物业代理业务“无可幸免地备受影响”。

然而，对比2020年碧桂园服务第一次股权收购时，如今合富辉煌无论业绩，还是股价均相对低迷，但本次股权收购的价格却略有上调。根据碧桂园服务和卖方扶伟聪家族订立的股权转让协议，碧桂园服务计划购买大约1.45亿股，每股价格为1.61港元，而2020年的收购价为1.5港元/股。

碧桂园服务相关人士回应表示，本次交易收购价格由买卖双方参考市场状况和标的公司业务情况商业谈判决定，“收购价格以长期的业务情况为主要考虑因素”。

房产经纪还是一个好故事吗？

除了碧桂园服务，在一个多月前才奔赴港交所上市的万物云，也将上市之后的第一笔投资投给了房产交易平台宅猫找房。根据新京报报道，宅猫找房已完成数千万元A轮融资，融资资金主要用于拓展以上海为立足点的长三角业务和产品研发等。

值得一提的是，万物云是万科旗下的物业管理公司，主营业务包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、 AIoT及BPaaS 解决方案服务，其中消费服务除了物业服务还包括房屋销售及租赁经纪服务等。宅猫找房本质则是一个买房租房平台，根据新京报，截至目前，宅猫找房已开通11座城市，服务全国300余家物业公司、1400余个社区。

尽管碧桂园、万科两大巨头在此时加码房屋租售赛道，但相较2017年至2020年，整体上开发商对房屋租售的热情已有所降温。了解到，由于意识到房地产开发总规模开始触顶，在这几年间，开发商纷纷尝试多元化业务来寻找增量空间，包括物业管理、家装、代建和房屋租售等等。

2017年，万科、融创先后购入房产经纪公司链家的股权；2018年易居中国赴港上市，其背后的豪华股东阵容真是令业界哗然，彼时公布的招股书显示，易居中国的股东包括恒大、万科、星河湾、富力、融创、雅居乐和旭辉等26家开发商。也正是在这一年，保利发展选择与合富辉煌联手。

实际上，除了通过入股相关公司布局房屋租售业务，不少房企或旗下物业公司还亲自“下手”做起了房产经纪，了解到，近几年，恒大、红星美凯龙（601828）、万科、龙湖、碧桂园等先后成立了房车宝、美凯龙爱家、朴邻、塘鹅、有瓦等自有品牌。

在房屋租售领域，开发商拥有强大的资金优势，其次是能通过旗下的小区物业触达业主和房源，但房屋租售并不同于房地产项目的开发和销售逻辑，它需要一家公司熟悉房产交易知识和流程、高效的谈判撮合能力、以及对房源和客源有着较深的渗透率，而这些并非通过烧钱就能轻松获得。因此，无论选择合作，还是“自立山头”，对于开发商而言，讲好房屋租售的故事并不容易。行业处于调整期，无论是开发商、代理公司，还是中介日子都不好过，更是让房屋租售业务的发展多了一重阻碍。

了解到，受到疫情、市场低迷和房企出险等因素的影响，房产经纪公司或交易平台业绩大跳水，利润下降甚至亏损，行业内亦出现门店关张、裁员和从业人员流失等业务持续收缩的现象。以去年10月份获得新城集团数亿元入股的房产交易平台同策好房为例，今年5月份由于经营压力巨大而向员工发出了停工通知。

不过，景晖智库首席经济学家胡景晖向指出，与房地产开发低迷不同，房地产经纪在未来还有很大的发展前景，尤其是二手房交易和租赁，而这也是他认为在眼下房地产的寒冬碧桂园服务和万物云选择“加注”这一赛道的基本逻辑。