近两日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)在业内传阅，迅速引发市场关注。虽然该《通知》未在官网正式发布，但记者从多方信源侧面求证到了该文件的真实性。《通知》提到，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
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自今年7、8月首批保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“保租房REITs”)获批并成立后，该队列持续扩容。11月14日，市场上第4只保租房REIT、华夏基金旗下第2只保租房REIT也正式开售。在业内人士看来，由于我国基础设施存量庞大，以基础设施作为底层资产的REITs有助于盘活这些存量资产，既有助于推动企业建立资本循环体系、打通“投融管退”资金闭环，又有利于形成投资的良性循环。
稳步推进试点工作
《通知》在加大住房租赁金融支持力度方面提到，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，并稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
那么，监管部门可以通过哪些方式稳步推进试点？在中信证券首席经济学家明明看来，一方面，相关部门可以在保证项目质量的同时，加快REITs新发项目审核周期，如国家发改委的审核重心放在项目本身、证监会的审核重点则更关注REITs产品的细节内容。另一方面，还可以通过完善REITs配套制度(包括扩募、税收等)、拓宽REITs试点的资产覆盖领域。
明明还提到，我国基础设施存量庞大，以基础设施作为底层资产的REITs有助于盘活这些存量资产，既有助于推动企业建立资本循环体系、打通“投融管退”资金闭环，又有利于形成投资的良性循环。
中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英也表示，稳步推进房地产投资信托基金的发行、试点主要目的是为了贯彻“房住不炒”的政策。这一政策不仅可以降低居民住房成本，同时在技术层面通过资产证券化的方式，能够快速回笼资金，加大下一轮保租房建设，使得中国在城市化的背景下保证普通人享有居住权。
事实上，这并非监管部门首次提倡稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。早在今年5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》也提到，在推动保租房REITs业务规范有序开展的基础上，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs。
彼时，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅也指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。
保租房REITs队列持续扩容
据沪深两所官网显示，截至11月14日，当前市场上共有保租房REITs产品4只(份额合并计算，下同)，分别为中金厦门安居保租房REIT、红土创新深圳人才安居保租房REIT、华夏北京保租房REIT、华夏基金华润有巢保租房REIT。
具体来看，前3只保租房REITs分别在今年7、8月相继获批，并于8月22日同时成立。回顾此前，3只REITs于8月16日同时发售，发售首日即引发投资者热捧，纷纷一日售罄。其中，红土深圳安居REIT公众投资者场内场外合计认购金额超370亿元，认购倍数超250倍；华夏北京保障房REIT的公众发售全渠道募集也超190亿元。
11月1日，第4只保租房REIT——华夏基金华润有巢保租房REIT获批，并在近日完成网下询价。据悉，华夏基金华润有巢保租房REIT在询价阶段受到网下资金青睐，参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的213倍，刷新已有公募REITs的网下询价纪录。此外，华夏基金华润有巢保租房REIT也于11月14日-15日正式发售，发售价格为2.417元/份，按产品5亿份的发售份额数量计算，若此次发售成功，预计募集资金总额为12.085亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。
对于发展保租房REITs的意义，华夏基金表示，拥有保障性租赁住房的主体通过发行基础设施REITs盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；通过REITs上市和未来的持续扩募，募集市场化资金，建设更多的高质量保障性租赁住房，也是支持国家健全社会保障体系的重要补充。以华夏基金华润有巢保租房REIT为代表的基础设施REITs正在成为助推优质保障性租赁住房实现高水平运营、可持续发展的重要金融工具，将拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展，引导各方合力筑巢，保障人民安居乐业。
在稳步推荐保租房REITs试点的同时，房地产投资信托基金的试点领域又会否拓展至商业地产领域？王红英认为，“中国在过去40年因为商住生态发展较好，因此商住领域的建筑入住率较高，但随着老龄化以及经济周期的来临，会导致空置率上升，所以如何盘活我国的商业地产，也是未来房地产投资信托基金的重要发展方向”。
“从海外来看，以商业地产作为REITs底层资产的模式已经相对成熟，单就可行性而言已经积累了较多经验。但短期和中期维度来看，C-REITs(即中国房地产投资信托基金)或仍然以基础设施作为底层资产，这既有助于盘活高速公路等传统基础设施，又能够通过推动信息技术等新基建领域的有效投资。”明明如是说道。
