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中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静

自11月11日，央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展后，14日，银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。《通知》对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。

1、预售资金监管更加灵活，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制，留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付，剩余资金不足，出函银行应立即垫付。

《通知》明确保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。同时指出，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。

2、为优质房企提供资金流动性支持的同时，也可防范银行的业务风险。

一方面，《通知》明确商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。因此，优质房企更受政策支持，短期这部分企业预售资金的使用效率将提高，也将一定程度缓解企业资金压力。另一方面，《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制，评级低或资产规模小的银行不得开展业务，不得给有关联的房地产企业出具保函等，同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。

3、明确置换出的预售监管资金的用途，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

《通知》要求房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。本次政策从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。

本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看，政策效果或有限。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。