11月，热点一二线城市集中供地为土地市场带来了起色。不过，从前11个月来看，22城的集中供地呈高开低走态势，各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高。央企、国企仍是拿地主力，地方城投公司托底入场；仅有杭州在内的少数城市，民企表现突出。

值得关注的是，随着土地市场的下行，各地集中供地更加灵活化，“小步快跑”或成常态，更多城市推出第四批次、第五批次供地。对此，在中指研究院土地事业部负责人张凯认为，12月上海四批次供地以及传言中的北京五批次供地成为焦点，后续或将有更多城市赶上今年土拍末班车。

前11个月，22城集中供地呈现高开低走的态势，溢价或触顶地块占比持续走低。图/IC photo

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11月土地市场略显升温，房企补仓核心城市

距离2022年结束还有一个月，从前11个月来看，土地市场整体呈高开低走态势。据中指研究院最新发布的数据，截至11月30日，22城集中供地共计成交涉宅用地1275宗，成交规划建面12743万平方米，同比减少45.04%；成交土地出让金16197亿元，较去年的22735亿元减少28.76%。各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高。

不过，刚刚过去的11月，土地略显升温。据中指研究院统计，在22个集中供地城市中，共有8个城市完成了新一轮土地集中供应，累计成交85宗涉宅用地，揽金约853亿元。其中，北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了今年第四批次集中供地，优质地块供应在一定程度上带动房企拿地热情略有恢复。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京第四批次超80%地块溢价成交、半数地块竞价触顶；深圳第四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块竞价触顶；杭州第四批次半数地块溢价成交，超30%地块竞价触顶。反观其他城市，大部分地块均以底价成交。

对于热点城市在年末土拍热度提升的主要原因，张凯表示，目前全国房地产市场仍未企稳，高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。另外，核心城市供地缩量提质，北京、深圳、杭州第四批次供地总量均为个位数，比如北京推出6宗地，深圳推出7宗地，而且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。还需要关注的是，部分房企仍希望完成今年全年投资任务，想在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

华润置地、保利发展新增货值居前两名

企业拿地意愿下降是今年土地市场的主要特征。因为受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，尤其是市场化运作房企参与拿地的积极性亦呈下降趋势。

房企拿地意愿从数据中也能得到充分体现。据中指研究院数据显示，1-11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

从拿地排名来看，央企、国企参与热度较高，仍是主力。今年前11个月，央企新增货值位列三甲。其中，华润置地、保利发展（600048）和招商蛇口（001979）占据新增货值榜单前三位，1-11月，华润置地以累计新增货值2031亿元占据榜单第一；保利发展和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1944亿元和1714亿元。

图/中指研究院

而从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企也是主力。华发股份（600325）、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市布局，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型央企国企的资金状况相对较好有直接关系。

相较而言，郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。而在杭州等城市，民企拿地活跃度较高，作为民营企业，滨江集团（002244）在杭州保持拿地龙头地位。

对此，张凯表示，近期部分民企的表现为行业的发展注入了希望。作为民营经济的重镇，杭州第四批次土拍仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92%。与此同时，同处长三角的无锡，此次民企拿地金额占比也超过30%。这样的变化与金融16条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系。

值得关注的是，从拿地企业结构来看，继民企逐渐淡出之后，目前房地产央企、国企的积极性也明显下降，地方的城投公司托底进场。

不过，中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，与去年三批次供地有所不同的是，自财政部126号文提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”之后，今年不少城投也在引入合作伙伴开发项目。以无锡为例，在第四批次集中供地中，地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。在如今地方财政紧张、参与“保交楼”、出资托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。

集中供地灵活化，多地推出第四、五批供地

从去年开始施行的集中供地制度，在今年逐渐开始变得灵活化，表现为更多城市放宽了供地次数限制，推出第四批以及第五批供地。比如，无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了今年第四批次集中供地；11月，南京、深圳、北京、杭州、武汉等地也已完成第四批次集中供地。天津、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市也明确要开展第四轮集中供地。

早在9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新；10月28日，南昌提出“力争”退出集中供地，正式打响退出集中供地第一枪；而武汉更是宣称要在今年完成六个批次的集中供地，这也意味武汉开始进入常态化土地出让状态。

2021年，土地“两集中”(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策出台目的是稳定地价预期，从而实现稳房价、稳预期。“但随着土地市场降温，土地溢价率下行，底价成交逐渐增多，地方国资平台托底现象明显，在多地全年供地计划完成率不足六成的情况下，增加供地次数、减少每次出让地块数量，‘多次少量’或将成为常态。”张晓飞称，从目前来看，合计有18个城市推出了四批次、五批次集中供地出让公告，其中，8个城市已经成交，确定还有10个城市将在12月完成出让。

对于12月土地市场，张凯认为，最值得关注的集中供地可能是上海四批次6宗地块的土拍表现。另外，值得期待的则是传言中的北京五批次供地。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍“末班车”。

“尽管近期各类利好政策不断，但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场上立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，土拍热点城市仍将为北上深杭等核心城市。”张凯如是说。