楼市利好不断，二级市场对房地产股票做多热情高涨。那么，楼市实际成交究竟如何？

近日，记者对北京、济南的楼市进行了调研。调研发现，虽然受疫情等因素影响，成交量有限，但一些楼盘销售却在喊“涨”。

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售楼处“喊涨”

济南今冬的最强寒潮也没能挡住购房者的热情。11月30日下午，记者来到位于盛福片区的保利某楼盘售楼处，经过扫描场所码和测温等防疫措施之后，进入售楼处内部。虽然是工作日，但是前来看房的顾客不在少数。

“虽然疫情有一定影响，但是近期来我们楼盘看房的人还是挺多的。”置业顾问薛辰（化名）告诉记者。该楼盘于11月中旬首次开盘，首开的三栋楼中，两栋洋房已经售罄，截至月底已经卖出去100多套房子。

在户型和价格方面，该楼盘定位刚性改善盘，面积主打100㎡-130㎡区间，其中105㎡的小高层价格在1.9万元左右，而面积稍大一点的117㎡、127㎡的洋房价格则达2.2万元左右。

“我们的洋房在周边区域已经算是最低价格了，附近楼盘同样户型基本卖到2.3万元左右，因为是首次开盘，定价较低一些。”薛辰说，“如果有意向购房的话，建议最好先付定金锁定房源和价格。因为我们楼盘不愁卖，后面随着加推，价格恐怕只会越来越高。”

不止济南，记者在北京多位楼盘销售口中，也听到了“未来可能会涨价”的说法。

“最近虽然没有什么带看，但我们成交还是不错的。我昨天就刚签约了一套，其他同事也有签约。都是之前带看的客户，最近卖房的钱到账了，就在网上打款了。”位于北京通州区新房楼盘销售人员王大志对记者表示。

“我们的项目属于台湖区域，目前因为带看比较少，一直在做优惠。但随着后续带看量上来，价格肯定会涨。我们跟所有客户都是这么说，台湖地区取消’双限’之前，买我们的项目是需要缴纳通州社保的。现在符合条件的购房者多了，很多人看好这个片区，只要市场回暖、疫情影响转淡，这个片区的价格肯定会上浮。”王大志对记者表示，“我们的地块是2022年初拿的，项目预计2024年11月底之前实现交付，项目备案价为5.8万元/平方米至6万元/平方米，目前算上折扣卖5.4万元/平方米至5.8万元/平方米。未来，即便按照备案价卖，也比现在贵不少。”

11月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》。自此，北京通州区台湖、马驹桥地区正式取消购房“双限”政策，商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

二手房挂牌量创新高

除了新房，记者还对北京地区的二手房市场进行了调研。调研发现，目前北京地区二手房挂牌量位于高位，但成交较为有限。

“从内部系统看，我们片区的新增挂牌房源量创了新高。”位于丰台区某中介经纪人杨昊对记者表示，“很多经纪人居家办公，小区带看受疫情影响比较大。所以成交量很小，即便打电话给客户，客户也是居家状态。除非前期已带看，否则很难成交。”

据杨昊介绍，随着挂牌量的走高以及去化速度变慢，房东心态出现了两极分化，着急成交的房东谈价意愿增强。

北京住建委官网数据显示，11月北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。

麦田房产监测数据显示，11月第三周以后，带看量环比下滑超过三成，主要原因在于受疫情影响，房东配合看房和客户出门看房的意愿双双降低。

“二手房市场对新房市场有较强的分流作用，二手房市场挂牌量激增，对于一些在新房和二手房之间徘徊的人来说，有较强的吸引作用。毕竟二手房都是现房，且面对的是业主本人，有一定的议价空间。”多位业内人士指出。

购房者心态有所转变

“如果买新房，当然先考虑开发商的资质。”购房者焦楠对记者表示，“大的品牌房企，交付和品质有保障，对购房者更有吸引力一些。随着保交楼政策陆续出台，开发商融资环境变好，作为购房者来说，我们肯定也会受到鼓舞。”

薛辰说：“因为前期楼盘交付都比较准时，客户对我们保障交付的能力还是比较有信心的。此前跟同行朋友交流时了解到，国央企背景的楼盘整体卖得不错。”

除房企的背景外，楼盘所处的地段和区域仍是购房者考虑的核心因素。“像济南目前比较热门的雪山片区、盛福片区，各楼盘销售都不错，基本不愁卖的状态。”上述人士告诉记者，“而像槐荫区、天桥区相对比较冷门，新盘项目基本上也是门可罗雀，项目开盘一两年多仍然没卖完的也不在少数。”

济南某大型房企下属项目的营销负责人王先生分析，“经过国家近年来的政策调控，现在的房子已经基本回归到居住属性。购房者也越来越理性，有资源支撑的核心区域更受关注，这样的支撑有利于房子保值，流动性也更好，这成为购房者买房的一个基础逻辑。”