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一购房人因按揭贷款未办成，后续购房款又没有按约交纳。此时，开发商要求解除购房合同，让购房人按房屋总价的20%负担解除合同约定的违约金30多万元。而购房人同意解除合同，但却认为约定的违约金过高请求调整。对此，法律上是否准许呢？近日，南通市通州区人民法院通过对一起商品房预售合同纠纷案件的审理，对这一问题作出了明确回答：当前房价下跌，约定的违约金没有过分高于造成的损失，对购房人要求调低违约金的主张不能支持。

家住南通市通州区平潮镇的陈某，于2020年12月向南通一房产开发商购买了一套预售商品房。购房合同上约定房屋建筑面积96平方米，房屋总价款约158万元，首付款约47万元。剩余111万元，由陈某向银行办理按揭贷款。若不能办理按揭贷款，陈某应在合同签订之日起60日内自筹资金补齐房款。不能补齐的，开发商有权选择单方解除合同并要求买受人按总房价款的20%支付违约金。

后因故陈某未能办成按揭贷款，又不能交纳剩余的购房款111万元。开发商与陈某协商后，又向另一家银行提交了贷款资料，在银行审核通过后，陈某又不愿办理贷款，致使购房合同无法履行。今年1月，开发商一纸诉状递到法院，要求解除购房合同，由陈某按合同约定承担解除合同的违约金30多万元。

在法庭上，开发商认为购房合同不能继续履行的原因在于陈某，陈某是合同的违约方，应按合同约定承担违约金。陈某则认为她积极配合办理按揭贷款，担心楼盘可能烂尾而不打算继续履行合同，违约责任不应由其承担。即便违约，约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。

法院审理后认为，陈某因自身原因既未办成按揭贷款，又未能按合同约定在规定期限内付清购房余款，案涉购房合同解除的违约方是陈某。而违约金的金额应以守约方的实际损失为基础加以认定，还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当前房价下跌，解除合同势必给守约方造成巨大损失。依照相关依据综合衡量，双方约定的违约金并未超过因合同解除造成的损失30%，故对陈某要求调低违约金的主张不能支持。法院最终判决，陈某承担房屋总价20%的违约金，即30余万元。

【法官说法】约定的违约金不过分高于造成的损失，不能擅自调整

据本案主审法官张红娟介绍，根据相关司法解释的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由此可见，当事人请求调整违约金，一般以违约造成的损失多少作为判断依据。此外，约定的违约金的性质是“以补偿为主、惩罚为辅”，当约定的违约金低于造成损失的情况下，违约金体现赔偿性；当违约金高于造成损失的情况下，违约金体现兼有赔偿与惩罚的双重功能。在当前房价普遍下跌的背景下，本案约定的违约金不是过分高于造成的损失，而违约金兼具赔偿性和惩罚性的双重性质，故不能擅自调整约定的违约金。

为此，法官提醒广大的购房人，房价本身其实是一个市场波动调整的价格，作为购房双方要有严格的契约精神，尤其是购房人，要提高风险意识，购房前要通盘考虑后慎重签约，一旦签约后不能任意毁约，否则带给自己的将是不必要的损失。通讯员顾慧华