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板块行情：本周（5 月15 日-5 月19 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.0%，在31 个一级行业板块中排名第30 位，板块表现低迷。A 股华丽家族上涨26.1%，港股绿城管理控股上涨2.4%。

公司动态：1）万科150 亿元定增申请获深交所受理，募资拟用于11 个房地产项目等；昆山市人民政府与万科签署城市更新战略合作框架协议，双方将围绕城市更新在多领域开展合作。2）中国金茂50 亿小公募项目已被上交所受理。

3）旭辉控股更新上会栢诚会计事务所为2022 年年报的新核数师。

销售端：需求端动力不足，市场小幅下滑。1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积46 万方，周度成交面积324 万方，环比下降3%，同比上升12%；2）从11 城的二手房数据来看，周度成交面积178 万方，环比下降4%，同比上升39%。

政策要闻：中央层面：央行坚持不把房地产作为短期刺激经济手段；住建部要求加快健全信用管理制度。地方层面：1）广州发布不动产登记支持高质量发展“新十条”，包括缩短不动产登记业务办理时限、推行“验登合一”服务等。

2）南京放松产业聚集区限购政策，符合社保条件居民可增购一套住房。3）杭州余杭区瓶窑镇、中泰街道等7 个街道、镇及萧山区宁围街道放宽限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5 年即可购第2套房。4）苏州商转公支持转纯公积金和组合贷，二胎家庭使用公积金贷款购买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117 万。5）深圳市不动产登记中心发布不动产“带押过户”登记申办指引，明确了三类服务模式及相关要求。

政策点评：1）货币政策坚持稳健取向，调控效果较好，房住不炒基调延续；信用体系建设将完善公共信用信息归集、共享和公开，鼓励行业协会商会完善行业信用自律机制，优化营商环境。2）本周各地延续因城施策，核心城市南京、杭州边际放松限购，精确至街道和镇；部分城市简化不动产登记流程，放宽公积金适用范围以及提高贷款额度；出台“带押过户”指引，促进良性发展。

投资策略：五月楼市出现回落，需求端动力不足。预计2023 年板块行情仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。