2023年6月10日国家最高层领导在考察雄安新区之后，就明确指出：

要启动第二批疏解在京央企总部及二、三级子公司或创新业务板块，着手谋划金融机构、科研院所、事业单位的疏解转移。

(资料图)

随着第二批央企疏解启动的消息传出，央企争夺有升温迹象。央企总部离京步伐提速，北京非首都功能疏解向纵深推进。

需要强调的是，上海、武汉等城市都是央企总部搬迁的热门目标，不排除在三峡集团之后，还会有央企总部会迁入武汉。

比如武汉长江新区近两年就和6家央企签署了合作协议。

而按照目前趋势看，河北雄安新区还是央企离京的最大目的地，2023年雄安新区已经和18家央企签署了合作协议。

2023年6月30日，北京第一个“央企产业集群”宣布整体落户雄安。

这个“央企产业集群”就是“中国中铁产业集群”，中国中铁将会在雄安新区建设“中铁雄安基地”，将产业集群整体迁入。

这或许是未来在京央企疏解雄安新区的“核心方式”：从总部到下属的二三级公司，整个产业集群整体离京。

根据官方的消息，2023年将争取疏解央企二三级子公司的数量达到30家之多，这些“央企子公司”将会首先入驻雄安。

这也就意味着央企“离京”已经不再是“总部级别”，而是“整体离京”，从总部到二三级子公司，实现了“一锅端式的疏解”。

根据《雄安新区启动区控规》的功能规划，我们可以发现雄安新区启动区除了规划了“总部区”之外，同时还规划了“金融岛”，“大学园”和“科学园”等功能区。

这种功能规划其实背后的含义非常明确。

可见除了“央企总部”之外，北京的“金融机构”大概率将会搬入“金融岛”，在京部属大学大概率将会迁入“大学园”，而在京部分科研机构可能将会迁入“科学园”。

尤其是“总部区”和“金融岛”，是雄安起步区的“重中之重”。

所以在“央企离京潮”和“大学离京潮”后，紧接着估计就是金融机构“离京潮”了，北京的城市功能将会迎来“翻天覆地”的变化。

2023年7月3日，首规委还召开了全体会议，会议中还提到了“以钉钉子精神继续抓好实施，坚定有序疏解北京非首都功能”。

同时审议通过了《首都规划建设委员会2022年工作总结和2023年工作要点》、《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划（2023年－2025年）》等文件。

这一切的信号，都代表着北京的“非首都功能疏解”，已经进入了“攻坚阶段”和“规模化疏解阶段”。

五年后的北京和现在的北京，注定将会“完全不一样”了。

那么，这种变化对北京楼市会有哪些影响？

首先第一点，在整体“非首都功能疏解”的背景下，北京严控人口流入的趋势不会放松，北京常住人口规模在未来五年“只减不增”是大概率。

甚至北京常住人口规模在未来五年可能会出现“大规模减少”的现象，因为随着“央企整体离京”，可能会带走一定规模的“常住人口”。

北京部分地区可能会出现“人口真空地带”。

其次第二点，随着北京“经济功能削弱”，很多人也不再以进京找工作为核心目的，因为就算进京也很难找到“理想工作了”。

尤其是以中低端产业为就业目标的人群，还不如去南方大城市更容易找到工作，而不是进京。

最后第三点，北京的“落户规模”大概率不会扩大了，北京落户依然将是“地狱模式”，北京未来引进的新人口将以中高端群体为主。

只有全国最优秀的人才，才能被北京看中并引进，才能在北京这个城市真正“留下来”，才能拿到“北京户口”。

北京“非首都功能疏解”的背后，本质上是“人口的腾笼换鸟”。

这也就意味着，北京的住房需求人口结构将会发生“巨变”：低端刚需的这部分需求越来越少，中高端改善的这部分需求越来越大。

随着人口的腾笼换鸟，北京将来不缺房子，缺的是“好房子”。

所以北京楼市未来的“分化”会非常明显：

首先是非学区的城区小户型老破小和远郊老破大，接盘的人会变得越来越少，将来有可能将不得不降价出手。

这部分产品本来的接盘对象就是刚需人群，随着这部分人的需求减少，会对以上两种产品形成房价压力。

对于这部分产品，建议不要再观望等待了，直接卖掉置换。

其次是所有的远郊区产品，包括密云、怀柔、延庆、门头沟等片区，除非自己要居住，作为投资升值来说，未来的希望也不大了。

这些都属于北京的“生态涵养区”，未来连养老的价值都不高。

然后是近郊新城的大兴、房山、顺义，除非楼市政策大幅度松绑，尤其是要大幅降低首付，可能还有房价反弹的希望。

北京的一区一策是这些缺乏科创产业区域的“最后救命稻草”。